□ 本報(bào)記者 張海燕

漫畫/高岳

看房時(shí)“一見傾心”，入住后卻發(fā)現(xiàn)不僅衛(wèi)生間漏水無法使用，屋內(nèi)還“霉菌叢生”，墻上甚至長出了蘑菇……在上海工作的李女士和丈夫滿心歡喜租下一套房子，本以為能成為兩人的“溫馨小家”，沒想到卻是一套讓他們頭痛不已的“蘑菇屋”。

近日，記者從上海市閔行區(qū)人民法院獲悉這起房屋租賃合同糾紛案，法院判決出租方賠償租客各項(xiàng)損失5000余元。本案主審法官指出，出租人將存在嚴(yán)重衛(wèi)生安全問題的房屋出租，已構(gòu)成對合同核心“適租”義務(wù)的違反。

“溫馨小家”竟然長蘑菇

2023年6月，李女士和丈夫打算租房。通過某物業(yè)管理公司的介紹，他們看中了位于閔行區(qū)的一套兩居室。

當(dāng)時(shí)，房屋內(nèi)還有租客居住，房間內(nèi)擺放了大量家具。李女士因此沒能看到房屋全貌，但她十分滿意戶型和裝修風(fēng)格，當(dāng)天便與物業(yè)公司簽訂了租賃合同，并按照“押一付三”的標(biāo)準(zhǔn)支付了押金和首期租金。

然而，當(dāng)上一任租客的家具被搬走后，眼前的景象讓前來收房的李女士夫婦傻了眼：臥室和陽臺的墻面上，大片霉斑清晰可見，部分壁紙已經(jīng)脫落，空氣中彌漫著刺鼻的霉味。更令人震驚的是，屋內(nèi)的墻角處竟然還長著幾簇蘑菇。此外，衛(wèi)生間因需要重做防水層，在短期內(nèi)無法使用。

李女士多次聯(lián)系物業(yè)公司，對方雖然答應(yīng)處理，但維修進(jìn)度緩慢。為減少污染，李女士自行購買了修復(fù)墻面的涂料。因衛(wèi)生間需要維修，其中有兩天房屋完全無法使用，為此她不得不自費(fèi)入住酒店。

李女士認(rèn)為，維修期間的損失不該由自己承擔(dān)，物業(yè)管理公司應(yīng)減免維修期間的租金和服務(wù)費(fèi)，并賠償她墊付的涂料費(fèi)、保潔費(fèi)以及酒店住宿費(fèi)，但物業(yè)公司只同意賠償因維修衛(wèi)生間產(chǎn)生的損失，雙方協(xié)商未果，李女士將物業(yè)公司告上法庭。

“看過房”非免責(zé)事由

法庭上，雙方的爭議焦點(diǎn)集中在一個(gè)問題上：租客看過房，出租人是否還需要對隱藏的瑕疵負(fù)責(zé)？

物業(yè)公司辯稱，李女士在簽約前已經(jīng)實(shí)地看過房屋，認(rèn)可了房屋的狀況。墻面發(fā)霉屬于一般性瑕疵，并不影響整體居住，公司也已經(jīng)進(jìn)行了維修，因此只認(rèn)可衛(wèi)生間維修的兩天對李女士造成了影響，對于其他損失及李女士自行支付的費(fèi)用不予認(rèn)可。

李女士則表示，看房時(shí)房間里堆滿家具，墻面被遮擋嚴(yán)實(shí)，自己無法看到霉變情況，如果當(dāng)時(shí)就知道墻角長蘑菇、衛(wèi)生間漏水等情況，她絕對不會(huì)租下這套房子。

法院審理認(rèn)為，提供符合安全、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境是出租人的核心義務(wù)。其中不僅包括提供功能完備的設(shè)施，還要保證房屋不危及承租人的健康和安全。從雙方的聊天記錄等證據(jù)可以看出，無論是墻面的霉變維修，還是衛(wèi)生間的整體翻修，都對李女士的正常生活造成嚴(yán)重干擾。

“從醫(yī)學(xué)常識和社會(huì)大眾的普遍認(rèn)知來看，房間內(nèi)滋生霉菌、長出蘑菇，顯然不符合基本的居住衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?！敝鲗彿ü俦硎荆飿I(yè)公司沒有盡到提供健康、安全居住環(huán)境的義務(wù)，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

對于物業(yè)公司提出的“看房即免責(zé)”的抗辯，法院明確予以駁回。法院認(rèn)為，李女士看房時(shí)，房屋內(nèi)堆放的家具在客觀上遮擋和掩蓋了墻面霉變等嚴(yán)重問題。作為普通租客，李女士在短暫的看房過程中難以發(fā)現(xiàn)這類隱藏瑕疵，符合情理。如果僅僅因?yàn)樽饪涂催^房，就推定其自愿接受所有既存的，甚至是影響健康安全的重大瑕疵，從而免除出租人本應(yīng)承擔(dān)的根本性合同義務(wù)，于法不符。

鑒于雙方均愿意繼續(xù)履行合同，法院認(rèn)為，李女士有權(quán)要求物業(yè)公司以維修或減少租金等方式承擔(dān)違約責(zé)任。綜合考慮房屋瑕疵的嚴(yán)重程度、維修影響的范圍和時(shí)間，李女士主張的5000余元費(fèi)用確有必要且符合市場價(jià)格，屬于合理范圍。

最終，法院支持了李女士的全部訴訟請求，判決被告某物業(yè)管理公司支付其各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)5000余元。目前，該判決已經(jīng)生效。

“適租”義務(wù)不能“打折”

“出租人的‘適租’義務(wù)是房屋租賃合同履行的核心。通俗地講，‘適租’義務(wù)就是出租人必須保證房子能住人，而且是能安心住人?！敝鲗彿ü俦硎荆景钢蟹课輭γ娲竺娣e霉變、壁紙脫落、衛(wèi)生間漏水等情況，顯然已經(jīng)危及承租人健康和正常生活，違反了合同的核心義務(wù)。

民法典規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。結(jié)合相關(guān)司法解釋及房屋租賃的行業(yè)管理規(guī)范，出租人向承租人提供的房屋，應(yīng)當(dāng)符合安全、衛(wèi)生等基本的居住條件。

“上述霉變瑕疵可能直接導(dǎo)致‘合同目的不能實(shí)現(xiàn)’?！敝鲗彿ü俳忉?，本案中，承租人簽訂合同的目的在于獲得安全、衛(wèi)生的居住環(huán)境，而“蘑菇屋”的狀況已實(shí)質(zhì)性破壞了這一核心目的。因此，承租人在出租人完成有效維修、恢復(fù)房屋適住狀態(tài)前，有權(quán)拒絕接受房屋或要求減免租金。

“李女士提出的訴求僅僅是彌補(bǔ)自己的實(shí)際損失，具有事實(shí)與法律依據(jù)，是合理訴求?！敝鲗彿ü偻瑫r(shí)表示，本案中，物業(yè)公司的違約行為，的確為李女士造成了損失和不便。值得肯定的是，李女士的維權(quán)意識和證據(jù)意識較強(qiáng)，發(fā)現(xiàn)墻面霉變后，她便拍照聯(lián)系物業(yè)管理公司，并保留了全部聊天記錄，為后期訴訟維權(quán)提供了完整的證據(jù)鏈。

主審法官提醒，承租人簽約前應(yīng)對房屋進(jìn)行仔細(xì)檢查，可以通過拍照、錄像留存過程，若入住后發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重影響居住的瑕疵，應(yīng)立即通知出租人，同時(shí)固定證據(jù)，以便后續(xù)協(xié)商或通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。

出租人則應(yīng)確保房屋結(jié)構(gòu)安全、衛(wèi)生達(dá)標(biāo)、相關(guān)功能完好，無滲漏霉變、水電廚衛(wèi)設(shè)施安全可用等。交付前，應(yīng)對房屋隱患主動(dòng)進(jìn)行排查維修；交付后對承租人的維修訴求應(yīng)及時(shí)響應(yīng)處理。須知，誠信履約是避免糾紛、建立口碑的基石。