本刊記者 白楚玄

被保姆遺留電梯的2歲女童從8樓墜亡;男童不慎踩破樓頂采光板墜亡;醉酒男子從朋友家位于二層的平臺墜亡……近年來，在小區(qū)內墜亡的悲劇不時挑動著大眾的神經。

與此同時，關于開發(fā)商、物業(yè)的安全保障責任承擔范圍也一次次引起討論，有人認為違反安全保障義務須承擔一定的責任，有人則對人身與財產安全的防范與注意義務的標準和邊界表示疑惑。

小區(qū)墜亡悲劇時有發(fā)生

“玩一會兒就回來吃飯哦!”2020年12月13日11時許，家住湖南省江永縣的張女士，叮囑要出門玩耍的兒子小剛。隨后，她開始為兒子準備當天的午餐。

然而，這位母親卻沒有等到兒子回家。到隔壁小區(qū)樓頂玩耍的小剛，踏上天井的玻璃面板時，從七樓墜落。

近年來，發(fā)生了多起居民在小區(qū)內墜亡的悲劇。對于悲劇發(fā)生的原因，家屬和物業(yè)則各執(zhí)一詞。

今年4月2日17時許，江西宜春某小區(qū)內一名3歲小孩從10樓墜樓身亡。家屬表示，物業(yè)未安裝防護網;物業(yè)則回應：“你家窗戶沒玻璃?！?/p>

涉及物業(yè)服務的生命權糾紛，不少案件最終訴諸法院。

11歲男孩爬窗墜亡，家長起訴物業(yè)與開發(fā)商索賠50萬元;6歲女孩12樓墜亡，父母起訴物業(yè)索賠67萬元;物業(yè)賠償電梯墜亡男孩家屬125萬元;母親跳樓，兒子向物業(yè)索賠52萬元……

墜亡事件的發(fā)生讓人惋惜，小區(qū)的物業(yè)管理公司是否應當承擔責任，又該承擔多少責任，時常引起大眾熱議。

有網友卻表示：“想錢想瘋了，自陷風險，自擔其責”;也有網友表示，“物業(yè)本來就對業(yè)主負有相對的安全保障義務”。

“我國民法典規(guī)定了安全保障義務。物業(yè)公司的安全保障義務指的是，物業(yè)公司根據法律規(guī)定或者合同約定在合理限度內切實保障業(yè)主的人身財產安全的義務。”浙江泰杭律師事務所主任汪政告訴記者。

物業(yè)是否擔責不應一概而論

對于物業(yè)公司而言，大眾熟知的物業(yè)共用部分、共用設施的維修、養(yǎng)護、管理，物業(yè)管理區(qū)域內的巡視、檢查、安全秩序維護，水電氣供應等物業(yè)公司都負有管理責任和義務。當物業(yè)未履行或完全履行自身義務導致損害發(fā)生的，應承擔相應法律責任，包括民事賠償、行政處罰乃至刑事責任。

“依據我國民法典和物業(yè)管理條例，物業(yè)服務人承擔小區(qū)內的秩序維護職責。對履行職責的評價維度并不是以結果論的，而是以服務標準論的。”北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律事務專業(yè)委員會委員、北京海潤天睿律師事務所高級合伙人包華進一步解釋，如果履行職責符合法律法規(guī)、服務標準，物業(yè)服務人可以豁免侵權損害賠償責任，但需要自證清白。

目前，法院已對多起此類案件作出判決。

2020年8月19日，4歲男孩小付在進入親戚家小區(qū)樓棟后從6樓樓道窗戶墜亡。法院審理認為，物業(yè)服務是收費服務，應對整個小區(qū)的安全負責，不能因業(yè)主與外來人的不同而采取不同等級的安全注意義務，甚至在履行安全注意義務時的標準要比善良人安全注意義務標準高。最終，法院依法判決被告某物業(yè)公司承擔10%的賠償責任。

2021年，四川德陽一女子肖某到某小區(qū)樓頂翻越圍墻時墜樓死亡。法院審理認為，雖然物業(yè)公司讓張某進入小區(qū)的行為與張某的死亡之間具有事實上的聯系，但不能據此認定物業(yè)公司的行為與張某的死亡之間具有“法律上的因果關系”。

對于上述兩份判決，汪政進一步解釋，承擔賠償責任至少應當同時滿足侵權人存在過錯以及侵權人的行為與損害后果之間存在法律上的因果關系這兩個條件。如因物業(yè)疏于對公共部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、交通等項目維護、修繕、服務等管理，從而導致或者間接導致墜亡等事件發(fā)生，則物業(yè)存在侵權行為，根據過錯程度確認侵權責任的比例承擔問題。但若墜亡系行為人故意或者重大過失而為之，則物業(yè)公司不是侵權人，不按照侵權責任比例承擔責任。

須進一步厘清責任邊界

物業(yè)公司作為保障小區(qū)人身與財產安全的第一道防線，處理好物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛關系到雙方的利益要求，也是化解社會矛盾的重要舉措。

“可以從房屋建設及交付的強制性標準入手，嚴格執(zhí)行安全保障標準，進一步明確開發(fā)商的責任?！蓖粽硎?，在房屋交付使用后，針對物業(yè)服務標準可以通過地方性法規(guī)或者物業(yè)服務協(xié)議等對物業(yè)公司賦予更明確細致、充分且必要的責任規(guī)制。

此外，對于業(yè)主委員會應明確制定議事規(guī)則，采用少數服從多數的表決規(guī)則，業(yè)委會決議如損害全體業(yè)主權益則相關人員應承擔民事賠償責任，如物業(yè)公司因執(zhí)行業(yè)委會決議則免責。另對物業(yè)公司、業(yè)委會及業(yè)主應加強普法宣傳和教育，以此從正面、側面進一步保障人民群眾居住、生活的獲得感、幸福感和安全感。

包華表示，界定物業(yè)服務人和開發(fā)商相關責任的法律依據主要是我國民法典，其在立法技術方面是成熟的。但在具體案件審理過程中，如果司法裁判機關能夠借助房屋設計、建設、管理等方面的相關規(guī)范、標準等進行判斷，則更容易厘清開發(fā)商、物業(yè)服務人的責任邊界，而相關規(guī)范、標準需要伴隨城市發(fā)展與時俱進。