本刊記者 周宵鵬 通訊員 李建永

2025年10月31日，位于河北省石家莊市橋西區(qū)的天倫錦城三期項目交房現(xiàn)場秩序井然，工作人員以飽滿的熱情迎接業(yè)主歸家。為了這一天，天倫錦城三期的業(yè)主們足足等了8年。

2021年，由于開發(fā)商資金鏈斷裂，天倫錦城三期停工，陷入爛尾狀態(tài)。兩年后，項目開發(fā)商石家莊某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱某房地產(chǎn)公司)資不抵債，作為最大債權(quán)人的項目施工總承包方河北某建筑工程有限公司(以下簡稱某建筑公司)，向石家莊市中級人民法院提出破產(chǎn)重整申請。

2023年8月，石家莊中院裁定受理某建筑公司的破產(chǎn)重整申請，指令由石家莊市橋西區(qū)人民法院審理。自此，某房地產(chǎn)公司正式進(jìn)入破產(chǎn)重整程序。

在市場投資回避“爛尾樓”的背景下，如何完成“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”?本刊記者深入采訪了解到，橋西法院遵循“市場化主導(dǎo)、法治化推進(jìn)”原則，探索出一條依靠債權(quán)人內(nèi)部資金協(xié)調(diào)投資、重整自救的成功之路。

挑戰(zhàn)：現(xiàn)實問題交織困局

“爛尾樓”整治涉及廣大業(yè)主的切身利益，是重要的民生工程、民心工程。2021年，石家莊市明確5個批次44個“爛尾樓”化解清單，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為目標(biāo)，全力推進(jìn)“爛尾樓”項目整治工作。

五棟在建高層爛尾超過4年，涉及80余戶拆遷戶和560名購房人，總債務(wù)24億多元……天倫錦城三期項目的困局，正是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的典型縮影。

進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，進(jìn)展一度并不順利。由于擱置時間長，各種問題錯綜交織。更為復(fù)雜的是，市場投資紛紛躲避“爛尾樓”，天倫錦城三期項目三次招募投資人，均無人問津。

天倫錦城三期當(dāng)年售價每平方米1.4萬元到1.8萬元，遠(yuǎn)高于后來該項目周邊房價。由于心理落差巨大，在第一次債權(quán)人會議上，大多數(shù)購房人表示，寧可損失首付，也不愿繼續(xù)購買。

案件主辦法官周濤濤介紹，在此情況下，如果堅持續(xù)建項目，二次爛尾可能性極高，即便續(xù)建完成，也可能面臨“業(yè)主不收房、房屋賣不掉”的尷尬局面，矛盾會進(jìn)一步激化。況且，沒有著落的續(xù)建資金更成為橫亙在“保交樓”前的鴻溝。

某房地產(chǎn)公司破產(chǎn)重整案的管理人，由橋西區(qū)工作專班和北京大成(石家莊)律師事務(wù)所組成，雖然對于破產(chǎn)重整可能遇到的問題做了相應(yīng)準(zhǔn)備，但現(xiàn)實問題交織的困局，還是讓管理人吃驚不已。

“這不是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題、社會問題?！敝軡凉寡裕肮芾砣吮仨氃诜ㄖ慰蚣芟?，找到各方利益的最大公約數(shù)”。

破局：激活重整內(nèi)生動力

項目總承包方某建筑公司已墊資1.3億元，債權(quán)性質(zhì)屬于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，項目存續(xù)直接影響著債權(quán)的清償程度;大多數(shù)購房人并非絕對棄房，只要房價合理，仍有購房意愿;項目續(xù)建成本約2.8億元，而原購房人的尾款總額可以覆蓋續(xù)建資金缺口——為了尋找破局之道，橋西法院指導(dǎo)管理人開展深度調(diào)研，梳理出三大關(guān)鍵線索。

橋西法院經(jīng)研判認(rèn)為，購房人仍有購房意愿，某建筑公司作為債權(quán)順位較為靠前的債權(quán)人，為了自救，對參與重整具有天然的主動性，應(yīng)充分發(fā)揮債權(quán)人的積極作用。經(jīng)與管理人多次討論、推演，橋西法院確定了推動總承包方墊資續(xù)建，以購房人尾款支付續(xù)建工程款，最終實現(xiàn)項目交付，清償各類債權(quán)的重整思路。

為此，橋西法院協(xié)同管理人團(tuán)隊，與施工單位展開多輪溝通、協(xié)商，向總承包方釋法明理，指出重整可以實現(xiàn)其利益最大化，重整程序能為后續(xù)工程款提供法律保障。管理人則用翔實的數(shù)據(jù)幫助某建筑公司分析利弊。最終，某建筑公司決定籌措資金投入續(xù)建。2024年1月，已停工3年的天倫錦城三期項目正式復(fù)工建設(shè)。

此后，管理人一邊對周邊房價進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，測算出天倫錦城三期當(dāng)前市場價為每平方米1.1萬元左右;一邊逐戶聯(lián)系購房人，了解大家真實訴求。管理人與購房人進(jìn)行了深入溝通，同樣用數(shù)據(jù)幫助大家權(quán)衡利弊后，絕大多數(shù)購房人表示若按市場價愿意繼續(xù)買房。

探索：另辟蹊徑成功落地

房價下調(diào)意味著賬面資產(chǎn)減值，同樣作為債權(quán)人，保障購房人的權(quán)益是否會損害其他債權(quán)人的利益?破產(chǎn)重整按市場價調(diào)整房屋價格是否符合法律規(guī)定?

針對存在的疑慮，橋西法院經(jīng)過測算發(fā)現(xiàn)，調(diào)整房價導(dǎo)致資產(chǎn)的減值遠(yuǎn)低于購房人集體棄房產(chǎn)生的損失，同時，邀請河北省破產(chǎn)管理人協(xié)會專家對重整計劃草案進(jìn)行研討。與會專家指出，按現(xiàn)在房地產(chǎn)市場行情對購房價格進(jìn)行調(diào)整更為公平合理，符合破產(chǎn)市場化的要求，有利于推動“保交樓”的完成，也有利于從整體上維護(hù)債權(quán)人的利益。

與會專家對重整計劃草案的肯定，堅定了橋西法院推動重整的決心。經(jīng)過測算，在清算狀態(tài)下某房地產(chǎn)公司的債權(quán)清償率極低。因此，只有確保破產(chǎn)重整成功，債權(quán)人的利益才能最大化，這一認(rèn)識在債權(quán)人中成為普遍共識。第二次債權(quán)人會議后，重整計劃草案獲得購房債權(quán)人組表決通過。2024年11月，橋西法院依法批準(zhǔn)某房地產(chǎn)公司重整計劃草案。

2025年7月，天倫錦城三期項目竣工并組織驗收。截至目前，近500名購房人辦理按揭貸款或補(bǔ)交了房款。

2025年10月31日，記者在天倫錦城三期項目交房現(xiàn)場看到，業(yè)主們手持資料有序排隊，臉上洋溢著期待與喜悅。

橋西法院的探索，不僅為“保交樓”提供了可復(fù)制的方案，更以法治實踐詮釋了為大局服務(wù)、為人民司法的深刻內(nèi)涵，實現(xiàn)了政治效果、法律效果和社會效果有效統(tǒng)一。